En un mercado inmobiliario cada vez más dinámico, son muchos los propietarios que, viendo la oportunidad de obtener rentabilidad por su vivienda, deciden vender su inmueble. Pero ¿qué ocurre cuando esa vivienda está alquilada y tiene un inquilino con un contrato en vigor?
¿Puede el propietario desalojar al inquilino para vender el piso? ¿Y si el contrato es de larga duración?
En Abogados LF respondemos a estas dudas frecuentes desde el marco legal vigente en España.
¿Qué dice la ley sobre vender un piso alquilado?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), actualizada por el Real Decreto-ley 7/2019, establece claramente que el contrato de arrendamiento sigue vigente aunque se venda la vivienda, siempre que esté inscrito en el Registro de la Propiedad o el nuevo comprador esté al tanto de su existencia.
Artículo 14 de la LAU:
«El adquirente de una finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante el tiempo que reste de contrato…»
Es decir:
- Si el contrato está en vigor, el nuevo propietario debe respetarlo hasta su finalización.
- No es posible “echar al inquilino” solo por querer vender la vivienda, salvo en los supuestos legales que explicamos a continuación.
¿Qué pasa con el inquilino si el propietario quiere vender?
El inquilino no pierde su derecho a vivir en la vivienda simplemente porque el propietario desee vender. Sin embargo, sí tiene derechos específicos en esta situación:
1. Derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto)
Según el Artículo 25 de la LAU, el arrendatario tiene prioridad para comprar la vivienda en las mismas condiciones que cualquier tercero interesado.
- El propietario está obligado a notificar por escrito al inquilino su intención de vender, el precio y condiciones.
- El inquilino tiene 30 días naturales para ejercer su derecho de tanteo (comprar antes que otro).
- Si el propietario no informa o vende en condiciones distintas, el inquilino puede ejercer su derecho de retracto (reclamar la compra en su lugar).
¿Y si el contrato es de larga duración?
Si el contrato de alquiler tiene una duración de varios años (por ejemplo, 5 o 7 años), el nuevo comprador está obligado a mantenerlo hasta su vencimiento.
Esto aplica incluso si el contrato no está inscrito en el Registro de la Propiedad, siempre que haya sido firmado con fecha fehaciente. Solo podría resolverse el contrato de mutuo acuerdo o por otras causas justificadas.
¿Cuándo puede el propietario resolver el contrato para vender?
Existen circunstancias muy limitadas en las que el arrendador puede poner fin anticipado al contrato, y no necesariamente ligadas a la venta:
1. Necesidad del inmueble para uso propio o de familiares
Regulado en el art. 9.3 de la LAU, el propietario puede recuperar la vivienda si necesita ocuparla como vivienda habitual para sí mismo, sus hijos o cónyuge.
Debe haber pasado al menos un año de contrato y debe notificarse con dos meses de antelación, alegando dicha necesidad. Esta causa no es válida únicamente por querer vender.
2. Mutuo acuerdo con el inquilino
Es posible negociar una resolución anticipada del contrato con el inquilino, a cambio de una indemnización económica o condiciones pactadas.
¿Y si quiero vender un piso con inquilino?
Si decides vender un inmueble que tiene un inquilino dentro, tienes tres opciones:
1. Vender con el inquilino dentro (lo más común)
Ideal si el comprador quiere adquirir el piso como inversión (para alquilarlo).
En este caso, el contrato se mantiene vigente y el comprador lo asume con las mismas condiciones.
2. Negociar la salida del inquilino
Puedes llegar a un acuerdo económico para que el inquilino desocupe el inmueble antes de finalizar el contrato. Esto debe hacerse por escrito y de forma voluntaria.
3. Esperar a que finalice el contrato
Si no hay acuerdo y no se cumplen las causas legales de desalojo, deberás esperar al vencimiento del contrato para vender la vivienda libre de inquilinos.
¿Qué pasa si vendes sin avisar al inquilino?
Vender una vivienda sin notificar al arrendatario puede generar consecuencias legales:
- El inquilino puede reclamar su derecho de retracto.
- El comprador puede verse obligado a respetar el contrato sin haberlo previsto.
- Puede haber conflictos y reclamaciones judiciales si se vulneran los derechos del arrendatario.
Consejos para vender un piso alquilado con seguridad
- Informa siempre al inquilino por escrito y con tiempo suficiente.
- Negocia con claridad si deseas rescindir el contrato antes de tiempo.
- Asegúrate de que todo está reflejado en el contrato de compraventa.
- Consulta con abogados especialistas en derecho inmobiliario para evitar errores que pueden salir muy caros.
En resumen
¿Puede el propietario echar al inquilino para vender la vivienda?
No. Salvo que haya acuerdo entre las partes o motivos legales muy concretos, el contrato debe respetarse hasta su vencimiento, aunque se venda el piso.
Si eres inquilino, tienes derecho de tanteo y protección legal. Si eres propietario, puedes vender, pero debes conocer las limitaciones que impone la LAU.